网友提问：

　　南海三山新城魁奇路碧桂园广佛上城的商铺22000多，公寓17000多，想买来投资，请问***没有有投资价值?可不可算下投资回报?如果选其中一种，请问选商铺还是公寓?

　　【房知了】郑大源专家解答：

　　主要因为如下几点：

　　通常来说，我们不太建议购买公寓或者商铺的，通常比较建议购买住宅。

　　1、土地出让金

　　(一)居住用地七十年;

　　(二)工业用地五十年;

　　(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;

　　(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;

　　你会发现住宅交的年限比较***，商铺和公寓时间比较短一般是40年，也就是40年后土地出让金该如何交?

　　住宅通常交房价的1.6%土地出让金，商铺公寓需要交评估值的40%土地出让金，显然这是非常可怕的事情。

　　2、层高不同

　　通常住宅每层的高度较高比较适宜，公寓一般比住宅要矮一些，商铺则不一定，有的层高很高的。

　　3、居住成本不同

　　住宅一般水电煤费用国家标准，相对较低一些(也有一些小面积的住宅不通煤气的)，公寓，商铺一般不通煤气，且水电煤普遍单价贵于住宅。

　　4、周边***不同

　　住宅通常所处***安静一些，每一层居住的人不会太多相对安静，公寓每层的住户相对较多比较吵，而且公寓有可能改成了商业***质的物业，来来往往人员较多复杂，电梯也比较拥堵。

　　5、采光通风

　　住宅一般采光通风比***，公寓采光通风相对住宅差一些，商铺通常也不太好，而且商铺通常都是低楼层，比如1-6楼，6楼以上的商铺不太多见(大型的商业中心有超过6层的)。

　　6、住宅金融属***好，公寓和商铺差

　　住宅可以首付三成，当然第二套也有可能首付4成，5成，甚至7成，可以申请30年。

　　但是公寓和商铺首付一定5成以上，年限最多10年。

　　而且当前很多银行还不受理公寓和商铺的贷款需求，尤其基于非购买的纯抵押(经营贷)通常难度会更大一些。

　　7、住宅税费低，公寓和商铺高

　　住宅交易的税费最低可以1%(免个税，免增值税，仅仅交1%契税)，即便比较高，通常也是9.3%(1%个税，5.3%增值税，3%契税)。

　　但是公寓和商铺的税费就更高了，如果不提供发票税费通常15%，如果提供发票则看情况，一般来说，如果有升值，税费很高的(土地增值税一项就是升值部分的30%-60%)。

　　小结

　　因为以上原因，基本上公寓和商铺升值不如住宅，当然了，是否一定，倒也不是，前几年，一铺养三代是存在的，只是现在三代养一铺，受到电商的影响，商铺的收益也不太好了。

　　不过商铺作为商业***质的物业，可以合法合规的在商铺从事商业活动，所以大型小区必须有一定的商铺配套的，毕竟不可能所有的事情都是电商解决的，比如聚会社交的吃饭，还是要去饭店吃饭才有感觉。

　　按照以上分析，如果你说的公寓是住宅***质，建议购买公寓，如果你说的公寓是商业***质的，建议都不要购买，如果就是想购买，建议购买商铺吧!